小产权房买卖合同的效力该怎么认定

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• 问小产权房买卖合同的效力能怎么认定
  

  近年来由于国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市小产权房层出不穷。那么，买卖合同的效力如何认定？本文解释购买小产权房三点注意事项，从而力保买卖合同的有效性，欢迎阅读。对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。鉴于这种情况，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素：一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗；二是双方签订的合同是否存在导致或者可撤销的情形，也就是《》第五十二条和第五十四条规定的情形；三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。小产权房因其产生和市场形态的特殊性，因此在买卖过程中存在诸多法律漏洞，购买小产权房虽然价格便宜，但是风险很大，因此有意向购买小产权房的购房者一定要慎之又慎，而一旦确定购买，也一定要考虑以上三点内容，力保小产权房的有效性。

• 问小产权房房屋买卖的合同效力怎么认定
  

  小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

• 问小产权房屋买卖合同效力怎么认定
  

  首先小产权的性质为是由开发商直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转化为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房用地属于非法用地，没有合法的产权证书，只有县级以上人民政府颁发的产权证书才有效。因此它的买卖是不受法律保护的，所签订的买卖合同无效。对于合同无效，个人认为可以要求对方承担缔约过失责任，返还已交付的购房款。因为讼争房屋已经确定面临不存在的风险，并且即使通过还建后，所建的房屋的性质也为小产权房，不能交易的，法院的说法有一定的道理，通过诉求要求申请还建的权利也得不到支持，个人建议要求对方承担缔约过失责任，返还购房款。

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