没有取得开发商批准证书的售楼合同是否有效

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• 问开发商未取得批准书，销售许可证，能否要求开发商退还
  

  开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。按照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，开发商也应向购房者返还所收取的费用。同样，如果因开发商的原因未能签订合同的，购房者也不能主张定金权利而要求开发商双倍返还。

• 问开发商未取得预售许可证买卖合同是否有效
  

  开发商未取得预售许可证的，商品房预售合同是无效的，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。

• 问开发商没有预售合同是否有效
  

  消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方向预购方转移商品房所有权，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

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