商品房预售管理办法则-法师兄

（2）《城市商品房预售管理办法》（2004年修订）第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法，加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益。第二条本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）提前向承购人出售正在建设的房屋，承购人应当支付定金或者房价的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售管理。第四条国务院建设行政主管部门对全国城市商品房预售管理进行归口管理；省、自治区建设行政主管部门对本行政区域内的城市商品房预售管理进行归口管理；市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产行政主管部门（以下简称房地产行政主管部门）对本行政区域内的城市商品房预售管理进行归口管理；省、自治区建设行政主管部门对本行归口管理；市建设行政区域内的城市商品房预售管理；市建设行政主管理；市建设行政主管部门应当按照下列条件（1）提供土地建设许可证和建设许可证（25）％施工进度和竣工交付日期已确定。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业预售商品房的，应当向房地产行政管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。第七条开发企业申请预售许可证，应当提交下列文件（复印件）和资料：（1）商品房预售许可证申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证书、建设项目规划许可证、建设许可证；（4）开发建设资金占项目建设总投资的比例；（5）项目建设合同及施工进度说明；（6）商品房预售计划。预售计划应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期，并附上预售商品房的分层计划。第八条商品房预售许可证按照下列程序办理：（1）受理。开发企业应当按照本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全的，房地产管理部门应当当当当当场出具受理通知书；材料不均匀的，应当在现场或者5天内书面通知需要补充的材料。（2）房地产管理部门应当对开发企业提供的有关材料进行政许可证进行审查。（3）自发行政许可证之日起10日内容批准之日内容。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当自受理之日起10日内作出书面决定。书面决定应当说明原因，告知开发企业依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可证决定和商品房预售许可证决定应当加盖房地产管理部门的行政许可证专用印章，商品房预售许可证应当加盖房地产管理部门的印章。（4）宣传。房地产管理部门作出的商品房预售许可证的决定应当公开，公众有权咨询。第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。销售广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售资金的具体登记手续。商品房地产管理部门应当在线办理。商品房地产管理部门应当自签订之日起30日内。第十二条预售商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门、市、县人民政府土地管理部门办理所有权登记手续。开发企业应当协助并提供必要的证明文件。因开发企业原因，承购人自房屋交付使用之日起90日内未取得房屋所有权证书的，开发企业除开发企业和承购人有特殊协议外，应当承担违约责任。第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。第十四条开发企业未按照规定使用商品房预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，可以处三倍以下违法所得但不超过三万元的罚款。第十五条开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺诈、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可证的，由房地产管理部门责令停止预售，并处三倍以罚款。第十七条建设行政管理部门可以自195年起的规定。

根据《城市商品房预售管理办法》第四条，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理。

答

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法...

答

商品房预售的法定条件是：预售方已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；预售方持有建设工程规划许可证，预售所得款项必须用于有关的工程建设...

开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：（一）《商品房预售许可申请表》（由开发企业在**完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份）（二）开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)（三）相关报建批准文书1、《国有土地使用证》及其附图（如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该**向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件）2、《建设工程规划许可证》及其附件（验原件后收复印件）和相关图纸：①规划总平图（验原件后收8K复印件）②规划局审批图（验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件）3、《建筑工程施工许可证》（验原件后收复印件）及建设局（建委）审批图（验原件后收8K标准层平面图复印件）（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：1、工程施工合同（验原件后收复印件）2、施工进度说明（附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件）（五）商品房预售方案（收原件）：预售方案应当说明预售商品房的位置（附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件）、面积（附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件）、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。（六）其它需要的材料：1、预售款专存协议（开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件）及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)2、经办人委托书（收原件）及身份证明（验原件后收复印件）3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。纸张大小一律采用8开或16开，可缩印。商品房预售许可流程以下为房管部门受理：一、受理：材料齐全的当场出具受理通知书，材料不全的当场或5日内一次性书面告知需补充的材料，因其他原因不能受理的，应当面告知；二、审核；三、审批；四、作出《商品房预售许可决定书》或《不予商品房预售许可决定书》；五、向申请人送达决定书；六、根据《商品房预售许可决定书》打印《商品房预售许可证》并送达申请人。

一、办理商品房预售许可证应提交的材料 1.办理商品房预售许可证申请表 2.企业法人营业执照 3.开发企业资质等级证书 4.国有土地使用证;经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》 5.已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函);经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件 6.市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图 7.市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证 8.工程施工合同(复印第一部分) 9.房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料 10.商品房预售方案 11.预售商品房的分层平面图 12.属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件