2023购房时何时能要求双倍赔偿

2024-06-04 17人已浏览

张神兵律师合伙人

广东律参律师事务所

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在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是《解释》规定中的亮点。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求双倍赔偿必须符合以下三个条件。第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿，首先要对欺诈行为认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人主观恶意；三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。除此之外违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。实践中有以下两种情况值得注意：第一、虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效，买受人也就无法要求其双倍赔偿。第二、虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、双倍赔偿也不能得到支持。欺诈行为的处理：尽管《解释》对适用惩罚性赔偿责任作出了明确规定，但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这里面弹性就比较大，可以不是应当，更不是必须，不超过一倍并不等同于一倍，请求也不是都会同意。在具体案件中，需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决双倍赔偿，有时也可能裁决赔偿一倍多一点，或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失，不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异，是法律允许的。

法律依据

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