由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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买卖合同的违约责任主要为：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货；二是一方无正当理由不适当履行。违约责任条款约定通常有两种方法：其一是约定专门的违约条款，其二是在质量责任、交付责任等约定的同时进行约定，这比专门的设定违约责任条款更隐蔽，但有一定的局限性。
在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有如下几种： （1）继续履行；继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。 如当事人一方末支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬。继续履行是一种独立的违约责任方式，不同于一般意义的合同履行，其以违约为前提，体现了法的强制性。 （2）违约金；违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。 （3）定金；定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 （4）赔偿损失。赔偿损失，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所造成的财产或者利益减少的一种责任形式。
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