小产权房买卖合同无法保证买方权益，因为小产权房本身就是不受法律保护。 小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。 小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 2013年12月，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发相关通知，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。 2015年3月1日实施的不动产登记条例明确规定，小产权房不予登记。
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小产权房屋买卖合同如果是依法成立的，具有意思表示真实等要件，一般是有效的。 根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第五百零二条第一款、第二款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
小产权房买卖合同无效，小产权房是没有产权的房屋，无法转让、继承，签订的小产权房买卖合同是无效合同，法律不予保护。 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。 乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受法律保护。既无法律保障，也不可上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。
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