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夫妻离婚小孩归女方要以下条件： 1、如果孩子已经年满八周岁，自己愿意随当事人生活； 2、孩子随己方生活更有利于孩子的生活和成长； 3、有证据证明对方不适宜抚养； 4、当事人有能力抚养孩子； 5、孩子不满两周岁。
协议离婚约定房子归儿子有效。通过协议离婚的方式，夫妻双方就夫妻共同财产、夫妻共同债务、小孩抚养权等问题，达成一致意见，可以形成书面离婚协议。房子属于夫妻共同财产，夫妻双方均有处置权，双方当然有权决定将房子给儿子。夫妻双方只要意见一致，不违反法律、行政法规强制性规定，可以共同决定财产的分配。
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